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사업체 건물 임대계약 이전방법 사업체 건물을 임대하여 비즈니스를 운영하다가 그 비즈니스를 팔 경우, 일반적으로, 건물주와 맺었던 건물 임대 계약도 사업체와 함께 구매자에게 이전하게 되는데, 어떠한 방식으로 이전하는가에 따라 건물주에 대한 판매자의 임대 계약상의 책임이 결정된다. 중요한 것은 임대 계약은 사업체를 매매하기 전 부터 이미 건물주와 판매자 간에 성립되어 있는 계약이므로 건물주와 구매자가 직접 새로운 임대 계약을 체결하여 판매자의 건물주에 대한 계약 의무가 면제되지 않는 한, 임대 계약 만료 시 까지 지속된다. 일반적으로 임대 계약 이전의 방법으로 세 가지 형태를 들 수 있다. 첫째, 대부분 많이 이용하는 방식으로 양도(Assignment)를 들 수 있다. 양도란, 양도인(사업체 판매자)이 건물주와 맺은 임대 계약 기간 동안의 모든 부동산 권리와 의무를 양수인(사업체 구매자)에게 이전하는 것을 말한다. 임대 계약을 양도하게 되면 양수인이 1차적으로 계약상의 의무를 실행하게 되지만, 양수인이 계약위반을 하거나 임대료 지불 불능이 되면 양도인이 2차적으로 대신 책임을 지게 된다. 따라서 사업체를 양도를 통해 판매 할 때 구매자의 재정이나 사업능력을 고려하는 것도 장차 비즈니스 가 잘되지 않아 임대료를 내지 못할 경우를 대비해서 중요하다. 둘째, 전대 또는 재임대하는(Sublease) 방식이 있는데, 전대는 건물주로 부터 임대를 받은 자가 남아있는 임대 계약기간보다 짧게 건물을 사용할 수 있는 권한을 제3자에게 부여하는 것이다. 이러한 경우 전대인(sublessor)은 건물주와의 임대계약관계, 부동산 점유관계에 전혀 변동이 없으므로, 계속 임대 계약서에 의한 의무를 실행해야한다. 셋째, 경개(Novation)라는 이전방식은 사업체를 판매할 당시 구매자로 하여금 건물주와 새로운 임대 계약을 맺게 하는 것이다. 건물주가 동의하여 새로운 계약이 체결되면, 건물주와 판매자의 기존 임대 계약은 종료가 됨과 동시에 임대계약상의 모든 의무에서 벗어나게 된다. 다시 말해 구매자가 판매자를 대신해 임대 계약서의당사자가 되는 것이다. 그러므로 경개를 통해 임대 계약의 의무를 면제 받지 못할 경우에는 계약 만료 시 까지 구매자가 계속해서 미납되는 임대료에 대한 책임을 져야 하는 상황이 된다. 판매자의 입장에서는 모든 임대 계약상의 책임을 면제 받을 수 있는 경개(Novation)가 유리하고, 건물주 입장에서는 구매자의 임대료 미납 시 판매자에게 책임을 물을 수 있는 양도(Assignment)가 유리하다고 볼 수 있다. (Copyright: Jonathan Park, Esq., (213)380-1238 all rights reserved, 2009. This material may not be reprinted without permission.)
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