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임대 계약 양도 문: 건물을 임대하여 샌드위치 가게를 운영하고 있다. 사정으로 인하여 가게를 팔려고 하는데 건물주와의 임대 계약도 사업체 구매자에게 양도하려고 한다. 이러한 경우 일단 임대 계약을 구매자에게 양도하면 건물주와의 임대계약상의 의무가 모두 면제 되는가? 답: 임대 계약을 양도하게 되면 양수인이 1차적으로 계약상의 의무를 실행하게 되지만, 건물주가 양수인과 직접 새로운 임대 계약을 맺거나 또는 건물주가 양도인의 의무를 면제해 주지 않는 한 건물주와 원래계약 당사자인 양도인은 계약기간이 만료 될 때까지 2차적으로 책임을 지게 된다. 양수인이 지불 불능이 되면 양도인이 대신 책임을 진다는 뜻이다. 임대 계약을 제3자에게 이전하는 방법으로는 양도(assignment)와 전대(sublease)두 가지 방법이 있다. 양도 (assignment) 대부분 많이 이용하는 것이 양도인데 양도는 양도인(임차인)이 남아있는 모든 계약 기간 동안의 부동산권리와 의무를 양수인에게 이전하는 것을 말한다. 일단 임대 계약을 맺게 되면, 임차인(lessee)은 임대인(lessor)과 건물을 사용함에 있어 두 가지 법적인 관계가 성립된다. 하나는 직접 계약관계(privity of contract), 다른 하나는 부동산 점유관계(privity of estate)이다. 임차인이 양도를 통해 양수인에게 건물사용권리를 이전 했을 경우, 임차인은 더 이상 건물을 사용하지 않으므로 임대인과의 부동산 점유 관계는 없어진다. 하지만 원래 계약 당사자로서 임대와 관련한 계약관계는 양수인과 관련 없이 지속된다. 그러므로 양수인이 임대료를 내지 못할 경우 양도인이 2차적으로 책임을 져야한다. 따라서 사업체를 양도를 통해 판매 할 때 구매자의 재정이나 사업능력을 고려하는 것도 장차 비즈니스 가 잘되지 않아 임대료를 내지 못할 경우를 대비해서 중요하다. 양수인은 건물주와 계약 당사자가 아니므로 직접계약관계에 있지는 않지만, 건물을 사용하는 당사자 이므로 건물주와 부동산 점유 관계가 발생되어 부동산에 대한 동일한 권리와 의무를 상호적, 승계적으로 이어가게 된다. 전대 (sublease) 전대는 건물주로 부터 임대를 받은 자가 남아있는 임대 계약기간보다 짧게 건물을 사용할 수 있는 권한을 제3자에게 부여하는 것이다. 이러한 경우 전대인 (sublessor)은 건물주와의 계약관계, 부동산 점유관계를 그대로 유지하지만, 전차인(sublesee)은 직접적으로 건물주와 계약관계나 부동산 점유관계가 성립되지 않는다. 양도와 전대는 계약서상에 금지 조항이 없는 한 당사자들 간에 자유스럽게 이루어질 수 있으나, 대부분의 임대 계약서에는 임차인이 제3자에게 임대 계약서상의 권리와 의무를 이전할 경우 반드시 건물주로 부터 서면으로 승인을 받도록 되어있다. 또한 이를 위반할 경우 계약위반으로 간주하는 조항이 있다. 그러나 일반적으로 합당한 사유 없이 건물주가 양도와 전대를 거부할 수는 없다. (Copyright: Jonathan Park, Esq., (213)380-1238 all rights reserved, 2009. This material may not be reprinted without permission.)
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