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부동산 부부 공동소유 형태 부동산을 부부가 함께 소유하는 방식으로 1)조인트 테넌시(Joint Tenancy), 2)커뮤니티 프라퍼티(Community Property), 3)생존 배우자 재산권 커뮤니티 프라퍼티(Community Property with Right of Survivorship) 등을 들 수가 있다. 커뮤니티 프라퍼티는 가주를 비롯하여 미국 서부에 위치한 9개 주에서 인정하는 부부 재산권의 형태로 부부가 부동산을 구입했을 경우 각각 반씩 소유권을 갖게 된다. 배우자가 생존해 있더라도 자신의 지분을 유언을 통해 자녀나 제3자에게 상속이 가능하다. 만일 유언 없이 배우자가 사망했을 경우 무유언 상속법(Intestacy)에 따라 사망한 배우자의 지분이 배분된다. 생존하는 배우자가 지분을 받고 매각할 경우 양도 소득세(Capital Gain Tax) 액과 관련해 커뮤니티 프라퍼티는 사망한 배우자의 지분 50%와 생존 배우자 지분 50% 모두를 혜택(Full Basis Step-Up)받으므로 양도 소득세가 면제된다. 예를 들면 10년 전 부부가 커뮤니티 프라퍼티로 $100,000(Basis)에 구입한 부동산이 배우자가 사망할 당시 $850,000이라 하면 각각의 지분이 $425,000로서 각각의 최초 매입가격 $50,000 보다 상당히 증가한 폭이 된다. 그러나 가치 상승으로 인한 양도 소득세를 면제해 줄 목적으로 원래 구매 가격 $100,000을 배우자 사망 당시의 시장 가격인 $850,000로 상향 조정(Full Step-Up)하여 차이가 없게 함으로 양도 소득세를 거의 내지 않게 된다. 양도 소득세를 내지 않는 장점이 있으나 일반적으로 유언 검증 법원을 거쳐야하는 단점이 있다. 조인트 테넌시는 부부나 2명 이상이 동일한 부동산을 동일한 양도행위(Unity of Title)에 의해 동일한 시기(Unity of Time), 동일한 각자의 지분을 갖고(Unity of Interest)동일하게 공동 소유(Unity of Possession)하는 방식을 말한다. 조인트 테넌시의 특징은 부부가 부동산을 공유하다가 배우자 한 사람이 사망할 경우 자동적으로 사망한 배우자의 소유 지분이 생존하는 배우자에게 이전(Right of Survivorship)되는 것이므로, 커뮤니티 프라퍼티 와는 달리 생전에 유언으로 제3자에게 자신의 소유 지분을 이전 할 수가 없다. 또한 양도 소득세의 경우도 50%(Half Basis Step-Up)의 지분만 혜택을 받으므로, 다시 위의 예를 보면, 원래 구매가격의 50%인 $50,000은 $425,000로 상향 조정(Half Step-Up)이 되나, 나머지 $50,000은 상향 조정이 되지 않으므로 $425,000과 $50,000의 차액인 $375,000은 양도 소득세의 대상이 되며 상당히 많은 세금을 내야할 수 도 있다. 따라서 유언검증(probate) 없이 지분이 이전 되는 장점이 있으나 양도 소득세를 내야하는 단점이 있다. 생존 배우자 재산권 커뮤니티 프라퍼티는 가주민법(California Civil Code Section 682.1)에 의거 2001년 7월1일부터 시행되고 있으며 부부에게만 해당되는 공동소유 방식으로 기존의 커뮤니티 프라퍼티와 조인트 테넌시의 장점을 취하여 100% 지분에 대한 세금 혜택(Full Basis Step-Up)도 있고, 사망한 배우자의 지분이 유언 검증을 거치지 않고 자동적으로 생존하는 배우자에게 이전된다. 세금과 관련된 부부 공동 재산권의 선택은 각자의 사정에 따라 다르므로 가장 적합하고 유리한 형태의 소유 방식을 결정하기 위해서는 경험있는 전문가와 상의하는 것이 바람직하다. (Copyright: Jonathan Park, Esq., (213)380-1238 all rights reserved, 2009. This material may not be reprinted without permission.)
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