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부동산 차압 절차 캘리포니아 주에서는 부동산 담보 거래 시 대부분이 담보신탁증서(Deed of Trust)를 통한 부동산 담보 설정을 하게 된다. 돈을 빌리는 채무자가 신탁 설정자(Trustor), 채권자인 융자기관은 신탁 수익자(Beneficiary), 그리고 융자기관이 지정한 제3자는 수탁자(Trustee)가 된다. 신탁 설정자인 채무자가 담보신탁증서에 의해 부동산을 취득하면, 담보로서 부동산 법적 권리를 수탁자에게 양도하게 되고 채무를 모두 이행하면 수탁자는 맡고 있던 부동산의 법적 권리를 신탁 설정자에게 되돌려(Reconveyance)주게 된다. 그러나 채무자인 신탁 설정자가 채무이행을 하지 못했을 경우 수탁자는 채권자의 지시에 따라 법이 정한 차압 절차에 의해 부동산 공매(Trustee Sale)를 실시하고 새로운 구매자에게 소유권을 넘기게 된다. 먼저 채무자가 융자금을 3개월 이상 체납하면 신탁 수익자는 우선 수탁자에게 채무자의 채무불이행 통지를 하고 수탁자는 채무자의 체납사실을 해당 카운티에 등기한 후 채무불이행 통지서(Notice of Default)를 채무자에게 발송한다. 채무자는 통지를 받은 후 3개월 동안 채무이행권리 또는 부동산 권리 회복(Right of Redemption)이 주어지는데 이 권리를 행사하기 위해서는 밀린 원금을 비롯하여 신탁 수익자 및 수탁자에게 지불해야 하는 비용들을 모두 지불해야 부동산의 차압을 방지할 수 있다. 이 기간이 지나면 수탁자는 부동산 공매 통지서를 등기한 후 공매 처분일 21일전 1주에 한번씩 3주에 걸쳐 연속적으로 공매 통지서를 신문 지상에 공고하고, 채무자는 마지막으로 공매 5일전까지 밀린 채무금을 지불할 수 권리(Right to Reinstate Loan)가 주어진다. 이 기간에도 지불하지 못할 경우 부동산 소유권 회복권리는 완전히 상실하게 된다. 일단 부동산이 공매 처분되면 관련된 경비를 제외한 후 그 부동산에 설정된 담보 순위대로 판매 금액이 나눠지고, 채무를 모두 청산한 후에도 돈이 남으면 채무자에게 돌아간다. 차압의 방법으로는 법원을 이용한 법원공매처분(Judicial Foreclosure)과 수탁자를 통한 수탁자 공매처분(Trustee Sale: Non-Judicial foreclosure)의 두 가지 방법이 있다. 담보 신탁증서(Deed of Trust)에 의한 채무불이행 차압인 경우 채권자는 법원 공매처분을 할 수도 있고, 또는 담보신탁증서에 포함된 부동산 처분권(Power of Sale)을 행사, 수탁자 공매처분을 할 수도 있다. 수탁자 공매처분을 할 경우 공매처분 금액이 부동산 구입을 위해 처음 융자를 한 담보금액보다 부족해도 채무자 개인을 상대로 부족한 금액에 대해 추궁할 수가 없다. 반면에 법원 공매처분을 했을 경우에는 담보 부족금 판결(Deficiency Judgment)에 대해 채무자에게 책임을 지울 수가 있다. 그러나 예외가 있는데 가주민사소송법(CCP 580b)에 의하면 채무자가 4유닛 이하의 주거용 건물을 구입하는데 일부 또는 전체 금액을 지불하기위해 융자를 받았고, 채무자가 실제로 구매한 건물에 거주하는 경우에는 법원 공매 처분으로 담보 부족금 판결을 받아도 그 차액을 채무자에게 요구 할 수 없다. (Copyright: Jonathan Park, Esq., (213)380-1238 all rights reserved, 2009. This material may not be reprinted without permission.)
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