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사업체 건물 임대 계약서 작성 사업체를 구매함에 있어 건물 임대차 계약서는 당사자들이 원하는 조건에 따라, 또한 쌍방의 계약 교섭 능력이나 요령에 따라 다양하게 작성되므로 임차인의 경우 계획하는 비즈니스의 현재와 미래를 잘 판단하여 계약 시 관련된 중요한 내용들을 계약서에 반영해야 한다. 계약서를 작성함에 있어 다음과 같은 사항들은 반드시 철저하게 검토해야 하는데 자세하고 정확하게 그 문구들을 살펴보아야 한다. 첫째, 임대료가 어떠한 방법으로 해마다 인상이 되는지, 인상되는 임대료를 감당할 수 있는지를 고려해야 한다. 일반적으로 임대료는 소비자 물가지수(CPI)에 의해 인상하거나, 또는 미리 확정된 비율로 올릴 수 가 있다. 둘째, 임대차 계약서가 그로스(Gross) 리스 또는 네트(Net) 리스 인가를 확인해야한다. 그로스 리스는 포괄적인 임대차 계약으로 임대료에 다른 비용이 모두 포함돼 있으므로 추가로 지불하는 비용이 없지만, 네트 리스는 건물세, 보험료, 공동 구역 관리비(CAM)의 지불 범위에 따라 싱글 네트, 더블 네트, 트리플 네트로 나눠진다. 특히, 공동 구역 관리비의 경우 이제까지 지불해온 비용금액과 앞으로 예상되는 금액을 고려해야 한다. 셋째, 리스 기간 및 리스 연장 옵션(Option)에 있어 리스 기간을 몇 년으로 할 것인가, 리스 연장 옵션은 어떤 방법으로 선택 하는가를 결정해야 한다. 특히 연장 옵션이 처음 임차인(Lessee)에게만 해당되고, 후에 임차인이 양도인으로서 사업체를 양도(Assignment)할 때 양수인(Assignee)에게는 해당되지 않는다면 사업체를 판매하는데 문제가 발생하게 된다. 또한 리스 옵션이 들어있는 임대계약서에는 그 옵션을 행사할 수 있는 기간, 방법 등이 명시돼 있으므로 그대로 따르지 않으면 옵션 행사 권리를 잃게 될 수도 있다. 넷째, 리스한 건물에 수리가 필요할 때 수리비를 부담하는 문제를 명확하게 검토해야 한다. 건물주에게 수리를 요청 할 때도 계약서에 명시된 방법대로 통보를 하고 절차를 따라야 한다. 다섯째, 양도(Assignment)와 전대(Sublease)에 관한 임차인의 권리를 들 수 있는데 양도는 남아있는 모든 계약기간의 부동산 권리와 의무를 양수인(Assignee) 에게 이전하는 것이고, 전대는 남아있는 임대 계약 기간 보다 짧게 건물을 사용할 수 있는 권한을 전차인(Sublessee)에게 부여하는 것이다. 양도와 전대는 계약서상에 금지 조항이 없는 한 당사자 간에 자유스럽게 이루어질 수 있으나 대부분의 임대차 계약서에는 건물주로부터 서면으로 승인을 받게 되어 있다. 일반적으로 합당한 사유 없이 건물주가 양도와 전대를 거부 할 수는 없지만 이 사항에 대해 계약당시 면밀하게 검토할 필요가 있다. 여섯째, 부동산 관련 권리를 취득하는 계약은 서면으로 작성되어야 계약의 집행을 요구할 수 있으므로 계약당시 건물주가 구두로 약속한 내용들을 반드시 계약서에 포함시켜야 한다. (Copyright: Jonathan Park, Esq., (213)380-1238 all rights reserved, 2009. This material may not be reprinted without permission.)
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