|
||||||
|
|
판결 부동산 담보권 (Judgment Lien on Real Property) 민사 재판에서 승소한 판결 채권자인 경우, 판결 채무자인 패소자가 자발적으로 승소금을 지불할 경우에는 문제가 없겠지만, 채무자가 현재 지불 능력이 없거나 또는 승소금을 지불하지 않으려 한다면 그 판결문을 집행해야 승소금에 대한 권리를 찾을 수 있다. 이러한 경우 채권자가 판결 요지문 (Abstract of Judgment) 또는 판결 증서(A certified Copy of the Judgment)를 준비하여 채무자의 부동산이 소재하는 해당 카운티 등기소에 등록함으로 채무자의 부동산에 판결 담보권을 설정할 수 있다. 일단 등기를 마치면, 이미 이 부동산에 담보권을 설정한 다른 채권자들과의 순서에 따라 권리를 행사 할 수 있게 된다. 승소 판결을 받았다고 해서 자동적으로 판결 채무자의 부동산에 린이 걸리는 것은 아니므로 반드시 절차에 따라 판결 요지나 판결 증서를 등기해야 한다. 판결 부동산 담보권은 일반 담보권 (General Lien)이므로 판결 채권자가 해당 카운티에 일단 등기를 하면 그 카운티에 위치하고 있는 판결 채무자의 모든 부동산에 담보권이 설정된다. (참고로, 메케닉스 린은 특수 담보권(Special Lien)이므로 해당되는 부동산에만 담보권이 설정됨). 또한 현재 소유하고 있는 부동산은 물론이고 앞으로 소유하게 되는 부동산에도 담보권이 설정 될 수 있으므로, 판결 채권자가 전혀 모르고 있는 상태에서도 판결 채무자가 새로 구입된 부동산들에 대해 계속적으로 린이 걸리게 된다는 뜻이다. (가주 민사 소송법-CCP 697.340b) (예외: 판결 담보권이 설정된 후 파산 신청으로 빚이 모두 면제되었을 경우에는 그후에 구입한 부동산에 대해서도 판결 담보권이 설정될 수 없다). 일단 부동산에 린이 걸리게 되면 판결 채무자가 부동산을 팔거나 재융자 하는데 있어 걸림돌이 되고, 판결 채권자의 승소금을 지불하기 전에는 담보권 해제가 되지 않으므로 판결 부동산 담보권 설정은 가장 빠르고, 적은 비용으로 판결문을 집행할 수 있는 방법이라 할 수 있다. 그러나 담보권 설정은 채권자가 판결요지문이나 판결증서를 등기하는 카운티에만 유효하므로, 채무자가 부동산을 소유하고 있다고 생각되는 카운티에는 모두 등기하는 것이 보다 효과적이다. 일반적인 금전배상 판결은 담보 설정을 위해 판결요지문(Abstract of Judgment)의 등기가 요구되지만, 자녀, 배우자 및 가족 부양과 관련한 분할 지불 판결은 판결 증서(Certified Copy of Judgment)를 등기해야 한다. 위와 같이 재판에 승소하여 판결을 받아 담보를 설정하는 판결 부동산 담보권과 달리 리스 펜던스(Lis Pendens)라는 것이 있는데 이것은 특정 부동산 매매 계약 및 소유 권리와 관련한 당사자들 간에 분쟁으로 소송이 시작되었다는 것을 공개적으로 알리는 역할을 한다. 따라서 재판이 끝날 때 까지 리스 펜던스는 해당 건물을 매매하는데 하자로 남게 된다. 비록 재판이 끝나서 법원의 명령으로 리스 펜던스 기록이 삭제가 된다 할지라도 원래 이 건물에 판결 부동산 담보권이 설정 되어 있다면, 이미 등기된 린은 판결 채권자가 면제(Release)해 주기 전까지 계속 유효하다. 채무회수 법원 판결문 집행 소멸시효는 판결일로부터 10년이며 갱신할 수 있다. (Copyright: Jonathan Park, Esq., (213)380-1238 all rights reserved, 2009. This material may not be reprinted without permission.)
|
