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메케닉스 린 (Mechanics' Lien) (1) 메케닉스 린은 가주 헌법(Constitution)14조3항과 가주민사법(Civil Code)에 의거한 법으로 우리말로 해석하면 선취특권 혹은 공사 기여자 담보물권이란 뜻으로 풀이 된다. 메케닉스 린은 주택이나 건물을 건축, 개조, 보수함에 있어 이행된 공사의 대금이나 제공된 노동, 자재공급, 혹은 장비대금의 지급 우선권을 확보할 목적으로 설정된다. 그러므로 공사가 완료되었는데도 공사 기여자(원청업자, 하청업자, 자재 공급자, 장비 대여자 및 기타 공사 관여자)가 보상을 받지 못하면, 공사가 진행된 해당 건물에 린을 걸어 우선적으로 그 보상을 받을 수 있도록 하는 법이다. 다시 말해 선취특권이란 일단 메케닉스 린이 설정되면 공사가 시작된 후에 설정된 다른 어떤 담보권보다 우선권을 갖는다는 뜻이다. 20일 예비 통지서 (20-Day Preliminary Notice) 건물주와 직접계약당사자가 아닌 하청업자나 자재 공급자가 메케닉스 린 청구권을 갖기 위해서는 반드시 공사가 시작된지 20일 이내에 건물주에게 예비통지서 (20-Day Preliminary Notice)를 보내야 한다. 이것은 건물주에게 사전에 메케닉스 린 예상 청구권자가 누구라는 것을 알려 주는 것이다. 예비통지서는 보낸 날부터 20일을 소급해 적용하므로 공사가 시작 된지 이미 30일이 되었고, 오늘 예비 통지서를 보냈다고 하면, 적어도 10일 동안의 공사대금에 대해서는 린을 청구할 수 있는 권리를 상실하게 된다. 메케닉스 린은 반드시 정해진 기간 안에 등기해야 유효 일반적으로 메케닉스 린은 청구권자가 공사가 완료된 후 90일안에 카운티 등기소에 등기해야 유효하다. 하지만 건물주가 공사 완료 통지서를 등기한 경우는 청구권자가 건물주와 공사계약 당사자인지 여부에 따라 청구할 수 있도록 허용되는 날수가 달라진다. 예를 들어 홈오너가 원청업자를 고용하여 공사계약을 하고 실제 공사는 원청업자가 고용한 하청업자가 했다고 하자, 이러한 경우, 원청업자가 린을 청구할 때는 홈오너가 공사 완료 통지서를 등기한 날부터 60일 이내에 그리고 하청업자는 30일 이내에 청구권을 등기해야 한다. 다시말해 일단 건물주가 공사완료 통지서를 등기하게 되면, 원청업자나 하청업자가 린 청구권을 등기할 수 있는 날수가 줄어든다는 뜻이다. 그러므로 현명한 홈오너라 하면 공사가 완료된 후 완료 통지서를 등기하는 것이 유리하다고 볼 수 있다. 공사완료 통지서는 공사완료 후 10일 안에 등기해야 유효하다. 완료시점 건물주가 공사완료 통지서를 등기했을 경우 린 청구권을 카운티 등기소에 등기 할 수 있는 기간은 공사의 완료시점에 따라 결정 되므로 언제 공사가 완료되었는가는 매우 중요하다. 가주 민사법 3086 조항은 다음과 같이 완료시점을 정하고 있다. 1) 건물소유주나 대리인이 공사의 완료를 승인할 때, 2)작업이 정지되고 건물소유주나 대리인이 건물을 점유하고 사용할 때, 3) 작업이 60일 동안 계속 중단된 상태로 있거나 건물소유주가 중지통지서 (Notice of Cessation)등기하고 30일 동안 계속해서 중단된 상태로 있을 때에는 공사가 완료된 것으로 간주한다. 많은 경우에 완료시점을 결정하는 것이 쟁점이 될 수 있다. 다음 주에는 메케닉스 린이 설정되면 홈오너에게 어떠한 결과가 초래되며, 메케닉스 린을 방지하기 위해 홈오너가 할 수 있는 것은 무엇인지 알아본다. (Copyright: Jonathan Park, Esq., (213)380-1238 all rights reserved, 2009. This material may not be reprinted without permission.)
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