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메케닉스 린 (Mechanics' Lien) (2) 등기된 메케닉스 린이 유효할 경우, 홈 오너는 다음과 같은 상황에 직면하게 된다. 1)린 청구권자가 메케닉스 린을 통해 요구하는 금액을 홈 오너가 지불하지 않을 경우 청구권자는 물적 담보 실행 절차 (foreclosure) 거쳐 주택을 매각 할 수 있다. 2)홈 오너가 원청 업자에게 공사 대금을 모두 지불하였는데 하청업자가 받지 못하여 린을 걸었을 경우 하청업자에게 또 지불해야 하므로 이중으로 지불해야 하는 부담을 갖는다. 3)일단 주택 건물에 린이 걸리면 소유권에 하자가 생기게 되므로 주택 매매나 융자함에 있어 걸림돌이 된다. 메케닉스 린을 대비해서 홈 오너가 해야 할 것은 무엇인가 알아보자. 1)원청업자와 계약하기 전에 원청업자의 하청업자, 노동 제공자, 자재 공급자, 장비 대여자 등의 명단을 확보 할 것. 2)공사가 진행되는 동안 원청업자에게 공사대금을 지불하기 전에 홈 오너가 하청업자나 자재 공급자로부터 20-Day Preliminary Notice(예비통지서) 받았는지 확인할 것. 3)수표를 공동이름으로 지급할 것(컨트랙터와 자재 공급자, 혹은 원청업자와 하청업자 등) ? 서로가 받은 수표에 배서(endorse) 해야 하므로 해당 당사자에게 지불되는 것을 확실히 할 수 있다. 4)수표를 지급하기 전에 조건부 린 해제서(conditional release), 그리고 지급 한 후에는 무조건의 린 해제서 (unconditional release)에 예상되는 린 청구권 모든 당사자들이 서명을 하도록 한다. 5)계약당시에 원청업자로 부터 지불보증본드 (Payment Bond)를 받는다. 지불보증본드가 있으면 만약 원청업자가 인건비나 자재비등의 지불 계약 약속을 이행하지 않으면, 지불보증본드회사가 홈 오너에게 보상하게 되므로 홈 오너의 이중 지불 책임을 면하게 할 수 있다. 유효한 메케닉스 린을 주장하기 위해서는 정확하게 법으로 정한 절차와 기간 안에 등기를 해야 한다. 법으로 규정하는 완료시점이 아닌데 등기를 한다든지, 혹은 제공된 자재가 아직 건물의 일부분으로 사용되지 않았을 경우에 자재 공급자의 린은 유효하지 못하다. 또한 일반적으로 메케닉스 린을 등기한 날로부터 90일 이내에 담보 실행 절차(foreclosure)를 거치지 않으면 등기된 린은 무효가 된다. 설령 건물에 린이 설정되었다 할지라도 많은 경우에 린 설정에 요구되는 법적 필요조건의 결핍으로 무효가 되는 수가 있으므로 일단 린이 설정되면 그 유효성 여부를 전문가나 변호사와 상의 하는 것이 바람직하다. 유효하지 않은 린이라 할지라도 일단 등기가 되어 있으면 그 린을 제거 할 때까지 소유권에 하자로 남게 된다. 등기된 린은 청구인이 자발적으로 해제하여 종결될 수 있지만, 그렇지 않을 경우 건물주가 청구인에게 린 해제를 서면으로 요구하고, 청구자가 요구에 응하지 않으면 건물주가 변호사를 고용하여 법원 판결을 통해 린을 제거할 수 있다. 이러한 경우, 건물주가 린 청구인으로 하여금 법이 정한 일정 금액의 변호사 비용을 지불하게 할 수 있다. (Copyright: Jonathan Park, Esq., (213)380-1238 all rights reserved, 2009. This material may not be reprinted without permission.)
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