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건물 소유주가 바뀌면서 건물세 상당 증가 문: 1년6개월 전에 레스토랑 비즈니스를 구매할 당시 임대 계약도 양도(assignment)받아 현재 사업체를 운영하고 있다. 그동안 기본 임대료와 건물세를 별도로 지불해왔다. 약 8개월 전에 건물 소유주가 바뀌었고 최근에 건물세 납부 고지서를 받았는데 세금액이 전보다 4배나 상승되었다. 알고 보니 원래 건물주가 오랫동안 이 건물을 소유하고 있다가 팔았는데 건물주가 바뀌면서 증가된 건물 가격에 따라 부동산세가 인상되었다고 한다. 양도인과 계약 당시에는 전혀 예상치 못한 상당한 금액인데 모두 지불해야 하는가? 답: 임대차 계약서에 임차인이 건물세를 지불하도록 명시되어있다면 건물주가 바뀌어서 건물세가 많이 오를 경우 증가된 금액을 임차인이 내야 하므로 위의 경우 임차인으로 부터 임대 계약을 양도받은 양수인이 지불해야하는 의무가 있다. 임대 계약 양도를 받은 양수인이 원래 계약 당사자인 임차인의 권리와 의무를 법적으로 승계하여 이어가는 것은, 원래 계약 당사자인 건물주가 그 건물을 새로운 건물주에게 팔았을 때 새로운 건물주가 원래 건물주의 권리와 의무를 승계하는 것과 같은 이치다. 일반적으로 사업체 건물 임대차 계약서는 크게 나누어 그로스(gross)리스와 네트(net)리스로 나누어진다. 그로스 리스는 포괄적인 임대차 계약으로 임대료에 다른 비용이 모두 포함되어있으므로 추가로 지불하는 비용이 없다. 네트 리스는 건물세, 보험료, 공동구역 관리비(CAM)의 지불 부담 범위에 따라 싱글 네트(single net), 더블 네트(double net), 트리플 네트(triple net)로 나누어진다. 위의 경우 임차인이 기본 임대료와 건물세를 내기로 되어있다면 싱글 네트 임대차 계약이 이루어진 것이므로 양수인이 증가된 건물세를 부담해야 한다는 것이다. 1978년에 통과된 캘리포니아 주민 발의안 13에 의거 해마다 지불하는 부동산세가 산정된 부동산 가치의 1%를 초과할 수 없고, 세금 인상 산정을 기준하는 증가된 부동산 가치는 전년도에 비해 2%를 넘을 수 없지만, 일단 건물주가 바뀌거나 새로운 건물을 지었을 경우 부동산 가치가 새롭게 재감정(reappraisal)되어 세금액이 산출되므로 오랫동안 건물주가 바뀌지 않은 경우 일단 팔리게 되면 증가된 부동산 가치에 따라 세금액이 상당이 많이 올라 갈수 있다. 그러므로 임대차 계약시 건물세를 별도로 부담하는 네트 리스 조항이 있다면 이러한 상황을 검토하여 계약시 반영해야한다. 또한 위의 경우처럼 원래 계약 당사자기 아닌 양수인은 양도 계약서 작성하기 전에 반드시 원래의 임대차 계약서를 검토해야함은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 상업적으로 맺어지는 임대차 계약서에 일단 서명하면, 당사자들 모두가 어느 정도의 필요한 지식들을 갖고 계약 내용들을 모두 이해한 후 계약이 이루어진 것으로 간주하므로 계약 내용을 잘 모르고 서명하게 되면 후에 큰 낭패를 볼 수도 있다. 물론 본인이 직접 꼼꼼하게 계약서 내용을 검토 할 수도 있겠지만 상업용 임대차 계약서는 종류가 다양하며 복잡한 내용이 많이 들어 있으므로 서명하기 전에 전문가나 변호사와 반드시 상의 할 것을 권한다. (Copyright: Jonathan Park, Esq., (213)380-1238 all rights reserved, 2009. This material may not be reprinted without permission.)
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